♦ Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca nu este susţinută doar de cererea locală, ci de un flux constant de capital din afara oraşului, care menţine presiunea pe preţuri. Aproximativ 25% dintre tranzacţii sunt realizate de cumpărători din alte oraşe, din diaspora sau de persoane relocate profesional, ceea ce transformă Clujul într-un pol regional de atracţie pentru investiţii şi locuire, observă Răzvan Cuc, preşedintele reţelei de agenţii imobiliare RE/MAX România, în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia.
Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piaţă rezidenţială din România, cu un preţ mediu de peste 3.200 de euro pe metrul pătrat, iar explicaţia nu ţine de un singur factor, ci de o combinaţie între cererea susţinută, profilul economic al oraşului, limitările geografice şi un ritm al dezvoltării care a ridicat constant standardele de locuire, explică Răzvan Cuc, preşedintele reţelei de agenţii imobiliare RE/MAX, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia. În acest context, aşteptările privind o scădere semnificativă a preţurilor nu au, deocamdată, un fundament logic, iar piaţa pare mai degrabă într-o fază de temperare a creşterii decât într-un punct de inflexiune descendentă.
„Clujul este cea mai scumpă piaţă imobiliară din România. 3.200 de euro este un preţ mediu, ceea ce înseamnă că sunt tranzacţii şi sub acest nivel, şi peste el. Este o situaţie destul de atipică la nivelul Europei ca un oraş secundar din teritoriu să fie cu mult mai scump decât capitala“, spune Răzvan Cuc. Potrivit lui, diferenţa faţă de Bucureşti ajunge la 40-50%, iar niciun alt mare oraş din ţară nu se apropie de nivelul Clujului. Pentru a înţelege această excepţie, explicaţia trebuie căutată în structura însăşi a oraşului. Clujul are una dintre cele mai mari densităţi de studenţi şi tineri aflaţi la studii raportat la populaţie, este un pol puternic pentru industria de tehnologie, cu salarii peste medie, şi beneficiază de un bazin regional larg de cerere. „Este un oraş al tehnologiei, cu multă forţă de muncă angajată în acest domeniu, cu venituri mult peste medie“, afirmă Cuc. La toate acestea se adaugă şi constrângerile de relief, care limitează extinderea, dar şi faptul că oraşul nu are o concurenţă reală pe o rază de circa 300 de kilometri, ceea ce face ca întregul bazin al Transilvaniei să graviteze într-o anumită măsură în jurul Clujului.
O parte relevantă din această presiune vine şi din afara oraşului. Deşi nu există statistici oficiale foarte precise în această privinţă, estimarea REMAX este că aproximativ un sfert din tranzacţii implică bani veniţi din exterior. „Eu estimez că un 25% din tranzacţii sunt făcute cu oameni care vin din afara pieţei, fie studenţi care rămân, fie investitori din alte părţi din România, diaspora sau relocări profesionale. Cred că una din patru tranzacţii se întâmplă cu bani care vin din afara Clujului“, spune el. Pentru o piaţă deja tensionată între ofertă şi cerere, această alimentare constantă din exterior menţine presiunea pe preţuri. În acelaşi timp, piaţa nu este imună la incertitudinile mai largi din economie. Răzvan Cuc vorbeşte despre un climat dominat de aşteptare, alimentat de contextul internaţional, de costul banilor, de schimbările legislative şi de instabilitatea politică recentă. Totuşi, aceste elemente nu au produs o corecţie, ci doar o încetinire a ritmului de creştere. „Nu suntem într-un moment în care preţurile să scadă. Au frânat creşterea“, rezumă el. După mai bine de 12 ani de creştere continuă a pieţei rezidenţiale la nivel naţional, iar în cazul Clujului după o multiplicare de aproape patru ori a preţului pe metru pătrat, o perioadă de moderare este, în opinia sa, firească.
Primele luni din 2026 confirmă această schimbare de ritm. Numărul de tranzacţii a scăzut, însă preţurile au continuat să crească uşor. Pentru întregul an, scenariul de bază rămâne unul de creştere moderată. „Ianuarie şi februarie au înregistrat nişte creşteri subunitare, sub 1%, însă toată piaţa a crescut uşor. Cred că anul ăsta, dacă lucrurile din perspectivă economică, socială şi politică nu se vor destabiliza major, vom avea o creştere temperată, aş zice până în 5%“, explică el. Cu alte cuvinte, piaţa nu mai accelerează ca în anii anteriori, dar nici nu dă semne că ar intra într-un recul sever. Această rezilienţă este susţinută în continuare de partea de ofertă, care rămâne limitată. Costurile de construcţie cresc, numărul de unităţi noi livrate a scăzut, iar proiectele viitoare nu par să poată schimba radical raportul dintre cerere şi ofertă. „Toate componentele principale de cost pentru construcţii tind să crească: forţa de muncă, materialele, energia. Suntem într-o situaţie în care au scăzut mult volumele de unităţi livrate în piaţă şi sunt premisele unui ritm scăzut în continuare pentru anii care vin“, spune Cuc. În Cluj, această presiune este şi mai accentuată, ceea ce îi face pe cumpărători să concureze pentru un stoc relativ restrâns de locuinţe.
În paralel, piaţa nouă încearcă să răspundă nu doar prin volum, ci şi prin produs. Dezvoltările rezidenţiale noi pun din ce în ce mai mult accent pe proiecte mixte, eficienţă energetică, confort şi tehnologii care transformă standardul de locuire. „Standardul calitativ al unităţilor livrate este din ce în ce mai mare. Se inovează mult în zona asta: unităţi cu emisii aproape zero, eficienţă energetică foarte ridicată, tehnologii pentru climatizare şi controlul temperaturii“, afirmă el. De aici şi un alt motiv pentru care locuinţele noi se desprind clar ca preţ de cele vechi: nu este vorba doar despre anul construcţiei, ci despre o diferenţă tot mai mare de produs. Chiar şi aşa, piaţa locuinţelor vechi rămâne departe de a fi marginalizată. Avantajul major al acestora continuă să fie localizarea. Multe sunt amplasate în zone centrale sau bine conectate, aproape de şcoli, retail şi infrastructură, în timp ce proiectele noi sunt împinse adesea către periferie sau către foste platforme industriale aflate în reconversie. „Locuinţele vechi rămân interesante pentru că sunt în zone centrale şi cu servicii în zonă, cu şcoli, cu retail, cu infrastructură. Dar este firesc să apară un ecart din ce în ce mai mare între preţurile locuinţelor vechi şi cele ale locuinţelor noi“, spune Cuc. Aşadar, vechiul nu dispare, ci îşi păstrează valoarea prin amplasament, în timp ce noul câştigă teren prin calitate şi integrare de funcţiuni.
Unul dintre cele mai interesante fenomene descrise de preşedintele REMAX este tocmai această transformare a fostelor zone industriale în noi poli urbani. În Cluj, proiecte de reconversie precum cele de pe amplasamentul unor foste fabrici pot reconfigura întregi areale şi pot genera aprecieri de preţ peste media oraşului. „Sunt foste fabrici comuniste care se reconvertesc complet în funcţiuni noi, fie mixte, fie comerciale. Un areal destul de mare din harta oraşului promite să devină foarte atractiv, cu funcţiuni integrate între ele, iar asta pe termen mediu şi lung poate să aducă nişte aprecieri ale preţurilor peste media oraşului“, explică el. Este, de fapt, o mutare relevantă şi pentru alte mari oraşe din ţară, unde lipsa terenurilor bune din interiorul oraşului împinge dezvoltarea către reconversie, nu doar către periferie.
Pe zona cererii, tipologia tranzacţiilor rămâne destul de stabilă. Cea mai mare parte a volumului se concentrează în continuare pe apartamentele cu două camere, în jurul a 50 de metri pătraţi. „În toată ţara, cel mai mare volum de tranzacţionare este undeva în jurul configuraţiei de două camere şi până în 50 de metri pătraţi“, spune Cuc. În spatele acestei preferinţe stau atât accesibilitatea relativă, cât şi randamentul pentru investiţie, însă pe măsură ce veniturile cresc, cresc şi aşteptările cumpărătorilor. Termopanul, centrala, încălzirea în pardoseală, ventilaţia eficientă sau soluţiile alternative precum pompele de căldură nu mai sunt excepţii, ci devin treptat standard. Tocmai de aceea, discuţia despre accesibilitate devine tot mai importantă. În Cluj, un apartament cu două camere ajunge în medie la circa 170.000 de euro, iar efortul de cumpărare este cel mai ridicat din ţară. „Clujul are cel mai mare indice de accesibilitate din ţară. Adică cel mai mare efort pe care trebuie să-l facă un cetăţean mediu pentru a cumpăra un metru pătrat mediu dintr-un salariu. Rata asta e deja la 2,5 salarii pe metru pătrat“, arată Cuc. Chiar şi aşa, el consideră că, în comparaţie cu pieţele din vestul Europei, România rămâne încă o piaţă ieftină, cu potenţial de creştere pe termen lung.
Pentru cei care se uită acum la o achiziţie în Cluj, mesajul său este clar: decizia trebuie să înceapă nu de la entuziasm, ci de la motivaţie şi analiză. „În primul şi în primul rând trebuie să definească un de ce. De ce vreau să îmi cumpăr o locuinţă? O fac ca investiţie sau o fac ca nevoie pentru locuire?“, spune el. Dacă achiziţia este pentru locuire, criteriile ţin de stilul de viaţă din următorii cinci-zece ani, de şcoală, copii, job şi mobilitate. Dacă este pentru investiţie, contează randamentul, cererea de închiriere şi potenţialul de apreciere al zonei. În plus, el recomandă explicit apelul la consiliere specializată, atât din perspectivă comercială, cât şi tehnică şi juridică. „Este important să ai lângă tine oameni care să te consilieze. Poate agenţi imobiliari, poate un inginer care să te ajute să evaluezi tehnic proprietatea, poate un avocat sau jurist pentru opinia juridică. Vorbim de cea mai mare investiţie pe care o poate face o familie“, punctează Răzvan Cuc. Într-o piaţă complexă şi încă tensionată, succesul unei tranzacţii nu mai ţine doar de buget, ci de calitatea întrebărilor pe care ţi le pui înainte de a cumpăra.
Anunțuri gratuite din Maramures